Wereldmilieudag

“Onze bodemkwaliteit heeft een belangrijke invloed op de vastgoedwaarde”

Johan Ceenaeme is bio-ingenieur van opleiding en coördineert bij OVAM het Vlaamse bodembeleid. In zijn werk ‘Bodemkwaliteit en vastgoedwaarde’ richt hij zich in het bijzonder tot mensen die actief zijn in de vastgoedsector. Wij spraken hem naar aanleiding van Wereldmilieudag over de doelstellingen van zijn boek én de rol die bodem speelt in ons milieu.

5 juni is traditioneel Wereldmilieudag. Hoe hoopt u met uw werk bij te dragen aan een beter milieu?

“Bodem is een belangrijk onderdeel van het milieu, maar de impact hiervan is nog niet voldoende bekend. 98,5% van onze oppervlakte in Vlaanderen is bodem, dus is het belangrijk dat we onze grond beschermen en reinigen. In die zin is de wetgeving hierrond cruciaal. Met mijn boek wil ik dan ook mijn kennis hierover delen met alle relevante stakeholders.”

Voor wie is ‘Bodemkwaliteit en vastgoedwaarde’ een must-read?

“Ik richt mij tot een heel breed publiek: zowel bodemsaneringsdeskundigen, milieucoördinators en milieuadvocaten, als mensen die bezig zijn met vastgoed, zoals notarissen en vastgoedmakelaars. De bedoeling van het boek was om ook die laatste doelgroep aan te spreken. Het is belangrijk dat ook zij weten wat ze moeten doen in geval van bodemverontreiniging.”

U hebt het uitgebreid over het Bodembeleid. Wat zijn hiervan de belangrijkste doelstellingen?

“Onze historisch verontreinigde bodems zijn sinds de industriële revolutie eigenlijk altijd bekeken geweest als iets waar je alles in kan dumpen. Daarom is het onze basisdoelstelling om de bodem in Vlaanderen proper te krijgen tegen 2036. Een tweede doelstelling is preventie: via wetgeving en beleid willen we ervoor zorgen dat er geen nieuwe bodemverontreiniging bijkomt. Als er nu een nieuwe bodemverontreiniging ontstaat, moet die onmiddellijk verwijderd worden. Voor historisch ontstane verontreiniging ligt dat natuurlijk moeilijker. Daar proberen we vooral de risico’s voor mens en milieu weg te werken.”

Welke aanpassingen zijn er de afgelopen jaren gebeurd aan het Bodembeleid?

“De aanpassingen uit 2018 en 2019 hebben vooral te maken met een grotere verantwoordelijkheid die wordt gegeven aan bodemsaneringsdeskundigen. De responsabilisering van bodemsaneringsdeskundigen is een belangrijke ontwikkeling geweest. Een tweede belangrijke aanpassing is de uitbreiding naar bodemzorg in de brede zin van het woord. Bodemsanering ging altijd over de chemische kwaliteit, maar er zijn ook heel wat andere eigenschappen van een bodem: zoals de fysische en structuureigenschappen.”

Wat houdt die bodemzorg in de brede zin van het woord precies in?

“Door landbouwpraktijken, bijvoorbeeld door met zware voertuigen over de grond te rijden, wordt deze hard gemaakt. Het verharden van onze bodems zorgt ervoor dat water niet in de grond kan dringen en we problemen krijgen met het grondwater als belangrijke reserve voor drinkwater.”

De inhoud van het bodemattest werd recent gewijzigd. Wat is er veranderd?

“Voor alle niet-risicogronden, ook een garagebox, heb je een bodemattest nodig dat je moet aanvragen bij OVAM. Op die manier wordt de koper geïnformeerd. Als het gaat om een risicogrond dan volstaat een bodemattest niet, dan moet je als eigenaar die grond eerst laten onderzoeken. Als er een probleem blijkt te zijn, kan je de grond pas verkopen als je de grond laat saneren. Het is echter niet altijd mogelijk en betaalbaar om een bodem helemaal proper te maken. Dan moet je vaak het gebouw eerst afbreken. Het gevolg is dat er wel wat restverontreiniging blijft zitten. Nu word je via het bodemattest gewaarschuwd over deze restverontreiniging. Hier moet je vervolgens rekening mee houden als je het gebruik van je terrein gaat wijzigen, bijvoorbeeld om er groenten te telen.”

Wat is de impact van de saneringsplicht van verontreinigde bodems op grondeigenaars?

“De saneringsplicht ligt niet bij degene die de verontreiniging heeft veroorzaakt, maar in grote mate bij de grondeigenaars. Als de saneringskost 200.000 euro bedraagt, zal je natuurlijk een advocatenbureau of een milieuadviesbureau willen inschakelen voor een vrijstelling. Ik beschrijf in detail wat de criteria zijn om je hiervan vrij te stellen.”

Het laatste deel van uw boek gaat over het gebruik van bodemmaterialen. Zijn hier ook nieuwigheden?

“Het gaat hier om de regeling grondverzet. Stel, mensen beginnen grond uit te graven in een industriegebied om die vervolgens naar landbouwgebied of speeltuin te brengen. Dan is er een technisch verslag nodig om te kunnen bepalen of de grond eerst gereinigd moet worden voor dit hergebruik. Dit geldt ook als er een nieuwe woning wordt gezet waarbij uitgegraven grond vrijkomt. Een nieuw element in de regeling grondverzet is de uitbreiding van het begrip bodemmaterialen. Daaronder valt nu bv. ook het materiaal dat vrijkomt bij het baggeren van een waterloop. Er wordt dan bekeken of dat materiaal op een andere plaats kan worden aangewend.”

Wat was uw persoonlijke motivatie om uw carrière te wijden aan bodembeleid? 

“Ik ben een boerenzoon en daardoor altijd zeer nauw verbonden geweest met bodem. Ik zag als kind al het belang in van onze bodem, onder andere om voedsel te produceren. Er gaat heel veel aandacht naar water en lucht, maar de impact van onze bodem blijft vaak wat onderbelicht. Zo bestaat er op Europees niveau zelfs geen wetgeving rond bodem. Vandaar dat ik het extra belangrijk vind om een kwalitatieve bodem na te streven.”

Wat moeten mensen uit de vastgoedsector vooral onthouden?

“De economische zijde van bodemverontreiniging wordt dikwijls niet vermeld. Als vastgoedmakelaar, notaris en grondeigenaar is er meer bewustzijn nodig dat een verontreinigde grond niet enkel negatief is voor het milieu, maar ook voor hun portemonnee. Ik denk hier aan een case uit Dendermonde, waar de grondwaarde 100.000 euro was en de saneringskost 1,9 miljoen euro bedroeg. Bodemverontreiniging beïnvloedt met andere woorden in belangrijke mate de vastgoedwaarde.”

Wilt u graag meer weten over het bodembeleid in Vlaanderen?

Bestel het boek ‘Bodemkwaliteit en vastgoedwaarde’ hier